关于咱们宜兴的楼价

QQ风清扬 · 发表于 2023-9-15 07:29:47

据载：前几天王婆桥拍卖地价每平方不到五千元，按建十五层计每平方地价大概为334元。按建筑成本毛坯价每平方1000——1500（含人工工资），本文就算按每平方建筑成本毛坯价1500元计算，一百平方米的建筑成本毛坯总价为十五万。各种税费总计按40%计，一百平方米的各种税费大概为六万。再加上不可预见开支每平方一千元，就是十万，再按正常利润率20计一百平方就是1500*100*20%为30000。按此计算一百平方的房子毛坯总计应该是1500*100+60000+1000*100+30000=340000，那请问现在我们宜兴的房价平均价格是多少？
另外需说明的是政府拿走的正常部分已经包含在地价里面了。如计算得不准确，或者还有那些数据没加进去，请指正！不管怎样，现在我们宜兴的房价离开实际成本价太离谱了！

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369275743 · 发表于 2023-9-15 08:26:10

有容积率要求的哇，这两块地要求大于1，不大于2.2，就按2.2算吧，成交价格4600，地价的成本最低也2090元每平方的，最高4600，按3100.建筑成本算1500，税按你的40%算，就是2100，加上20%的利润300，不可预见开支1000，一平米就要3100+2100+300+1000=6500了。100平就是65万，好像这个价格普通人存15年钱可以买得起了，不知道算的对不对

369275743 · 发表于 2023-9-15 20:24:50

QQ风清扬发表于 2023-9-15 19:00
说得对啊！我疏忽了容积率！谢谢！

我也算错的，有位大哥懂行，4600这价格价格就是楼面价，已经是最大建筑面积的价格了

精益眼镜陈永祥 · 发表于 2023-9-15 15:05:58

贵在地皮价

yixingxiaogao · 发表于 2023-9-15 10:02:39

5000的楼面价，不会低于13000左右卖。但是最近王婆桥70年土地出让楼面价都跌到5000了？

yixingxiaogao · 发表于 2023-9-15 09:57:11

楼主你没有考虑容积率和绿化率要求吧，5000应该是楼面价吧，但是好像和王婆桥近几次的70年土地出让的价不符？
其次，房地产的净利润一般在8-10％左右，能到10％的寥寥无几，所以以前碧桂园要求当年开发当年销售，加快资金回笼。第三，土地出让金和前期开发费用金额较大，一般都是和银行合作，所以以前不规范的时候，搞什么预售楼花都是为了加快资金回笼，降低融资风险。第四：从开发角度，分为拿地阶段（大头出让金，印花税、契税、耕地占用税及城镇土地使用税、个人所得税），建设阶段（涉及印花税（设计合同、建安合同和借款合同）、合同进项审核、城镇土地使用税；）；销售阶段（增值税及附加（预征）、土地增值税（预征）、企业所得税（预计毛利率）、印花税（商品房销售合同）、城镇土地使用税；）；验收交房（增值税（确认收入）、土地增值税（清算）、企业所得税（完工结转）；城镇土地使用税），房产持有环节：房产税、城镇土地使用税（剩余未出售房屋）。至于什么三通等配套设施费及社会隐形成本不计在内。

汤婆子 · 发表于 2023-9-15 08:46:26

计算得没错，但是，又能怎样呢？改变不了的，努力去适应吧。

若有明天 · 发表于 2023-9-15 08:26:03

一个辉煌时代结束了

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369275743 · 发表于 2023-9-15 08:08:35

不止宜兴吧，全国都离谱

wj51401 · 发表于 2023-9-15 14:37:28

房地产严冬期来了，希望后面房价更能贴近百姓平均收入；看到一段统计数字，宜兴去化周期高达82.7个月

瓶子晚安 · 发表于 2023-9-15 13:00:42

现在是经济下行，黄金暴涨

闲来无事瞎扯淡 · 发表于 2023-9-15 09:04:43

你理解错了，每平5000块那是楼面价，不是地价~~~~~
那是计算了容积率的价格，土拍必须计算容积率的！

yulvfeng · 发表于 2023-9-15 09:33:09

房子是商品，卖不动肯定会跌的。

zxc106 · 发表于 2023-9-15 10:13:34

直接的还有附属设施的哇，道路绿化，地库楼梯，水电气等，这个不要抹他的，还有他也要还利息，还有营销费用，还有看不见的，呵呵，，
乡下自己造别墅，1500差不多了

宜兴风中 · 发表于 2023-9-15 10:22:05

贷款成本你也要算一下，三年下来也得10%以上的。

JJKBZ · 发表于 2023-9-15 10:44:58

有人买200万不算贵，没人买65万都嫌贵。普通人15年按照目前的消费，干15年首付都不一定能过存到。昨天去药店买小孩止咳药，金振60多，蒲地兰40多。现在一个幼儿园小朋友，一年两万+。在弄一个车一年两万开销。

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违规用户名20220728 · 发表于 2023-9-15 11:20:06

梅林土拍都流拍了房地产很难。。。

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逸新 · 发表于 2023-9-15 11:24:53

不可预见的开支算少了

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wwj2012 · 发表于 2023-9-15 11:40:03

中介在维持着

澳洲袋鼠2018 · 发表于 2023-9-15 15:29:10

这两块地价已经很高了2.2的容积率4500元楼面地价.流拍那块梅林的地1.05的容积率9600,如果折算成2.2的容积率也就4500.如果维持现在的行情,开发这两块地的公司大概率亏损,建设成本包括配套要2500,各种税费算1500,还有融资成本和管理成本销售成本。而且已经2.2的容积率了，可操作的空间已经很小了。

双生摩合罗 · 发表于 2023-9-15 15:42:44

本帖最后由双生摩合罗于 2023-9-15 15:49 编辑

地难卖喽，近两年环科园这边的地块基本上都是新园买下来的，新园是国有全资，自产自销

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