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发表于 2021-6-7 11:52:22
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来自： 江苏省无锡市 电信
最近，土地出让金将由税务部门征收，引发了大众一系列猜想：土地财政终结？房产税来了？房价会不会下跌？
首先，我们来看税收分为两种，土地出让金属于非税收入，据说一年超过8万亿，规模巨大，并且都是地方自收自支，而2020年我国财政收入15万亿元。
其次，土地出让金的出台，源于上世纪90年代“分税制”，中央拿走税收的大头，地方财政没钱，但是要“办事”，因而开了一个口子。
当前及以后，土地出让金并不归中央，还是归地方财政，只是征收的部门变了，之前通过财政入库，以后通过税务部门入库。
第三，税务部门征收，主要目的是管理规范化。比如，开发商土拍推高了地价，地方政府再将一部分土地出让金返还，进而推高了房价。
第四，楼市“蓄水池”作用巨大。房产税缺乏法理，依据我国房产只拥有70年产权，并非永久所有权。房产税本质上属于财产税，财产税是以彻底拥有该物品所有权为前提。当前房产税仅在少数地区试点，推广步履艰难。
（一）part1
言归正传，我们还是来看宜兴的房价。
5月12日，梅林A03地块土拍之后，房价就成为了不少宜兴市民热议的话题。
宜兴的房价高不高？县级市未来房价走向如何？抑制房价的关键点是什么？
的确，近年来，国内房价一路上涨，让人惊叹、看不懂，然后发慌，直至麻木。
中国房价行情网等平台数据显示，全国有100余个县（县级市）房价均价超过每平方米1万元，一些普通小县城房价接近每平方米2万元。
海南陵水，排名第一，均价29343元；
浙江义乌，排名第二，均价2万5；
江山市，均价18608元；
宿迁沭阳，2021年5月房价达每平方米12578元，比去年同期上涨31.20%。
宜兴的房价高不高？
一方面，和居民平均收入相比，确实高了；另一方面，和国内很多县级市超“万元”相比，宜兴“百强县前十”、全国文明城市、历史文化名城、生态旅游城市，不管是自然禀赋还是产业基础都相对突出。如果宜兴房价仅有数千元，甚至无人青睐、投资，恐怕反而不合常理。
（二）part2
高房价，给城市发展带来了不少弊端：
一是人才流失。大学毕业生不想回，优秀人才不愿来；
二是影响GDP和财政收入的含金量。一些城市土地出让金已占财政收入50%以上；
三是年轻人“躺平”。和通过更多竞争获取有限资源的“内卷”相比，更令人担忧。
由于资本扩张、信贷扩张过快，他们认为自己付出的劳动力和换取的金融资源不匹配。买不起房，索性“躺平”——躺下什么都不干，不消费不买房不结婚不生子。
比如，无欲无求的“三和大神”,靠打零工,享受日结，干一天,休三天。每日三十元维生,喝1.5升2元的瓶装水,吃5元一碗的挂面,在网吧里十元一夜上网通宵。
县级市房价高，不外乎以下几个主要原因：
一是货币供给相对宽松，房价上涨预期高；
二是“分税制”的实施，不少地方政府依赖土地财政，“面粉”价格上涨；
三是投资炒房，县级市更容易形成“中介联盟”，操纵哄抬房价；
四是一些沿海发达地区人均收入水平高，购买力强。
然而，没有只涨不跌的商品，房价也一样。
我们来看一个全国“百强县”房价的轨迹。
河北香河，地处华北平原北部，四面与京津接壤，素有“京畿明珠”之美誉，曾获得“综合实力百强县”的称号。
2013年年初，香河平均房价为5500元/平方米，随着“北漂”的加入以及投资者炒房客的入场，2016年底香河房价已达到16680元/平方米，2017年突破2万元大关，最高点达到2.5万元。
随着楼市调控不断收紧，购房门槛提升，各种“利好”落空，房价上涨预期消失。香河房价甚至一度跌至8000元/平方米，也无人愿意接盘。
除了香河，燕郊、大厂、涿州、固安等环京区域城市也都出现了这种情况。2017年，燕郊房价达到峰值，新房普遍超过4万元，随后一路下滑，房价“拦腰截断”下跌至2万左右。
（三）part3
楼市的真正价值，和教育资源、医疗资源、就业、环境、交通等息息相关，关键还是人口支撑和产业支撑。
河北香河的房价出现断崖式下跌，主要原因是楼市“虚高”，缺乏支撑，没有产业支撑，没有人口流入。
一座城市房价的可持续性，主要在于当地的经济发展水平和产业发展水平。
宜兴未来也需在产业发展、人才引进、城市配套上下功夫，更多财政投入，“以空间换时间”，逐渐把宜兴的城市优质禀赋变为发展优势、竞争优势。
产业强了，配套完善了，就业机会多了，人口流入增加了，居民收入高了，就能够支撑一个较高的房价。
1、城市配套和民生保障为基础。
提升交通、教育、医疗、文化、养老等硬件水平，引进更多无锡外国语学校、苏州外国语学校、金桥实验学校。
5月22日，宜兴集中开工的9只重大基础设施项目，总投资112.25亿元，涉及交通运输、城市建设、公用事业等多个领域。
宜马快速通道（宜兴段）项目
S341周杨公路项目
范蠡大道北延项目
锡溧漕河桥梁改造项目
宜官路二期项目
氿滨南路改造项目
城南河景观廊道提升项目
丁山路（老104国道）改造项目
桃花水库项目
5只省级重大项目，总投资410.6亿元，项目数量和规模均为历年之最。
大拈花湾旅游综合开发项目
蓝城太华云湖天谷旅游度假区
张渚大梦想城综合文旅开发项目
国家级农村产业融合发展示范工程
太湖水污染综合治理工程
2、人才和创新为关键。
软件上，打造更优质的营商环境。围绕太湖湾科创带建设，设立人才招引基金和产业配套基金，大力实施“双招双引”，推动人才引进。刚刚成立的宜兴市人才天使投资基金，总额1亿元。近年来，宜兴设立的产业扶持资金和股权投资基金总规模达到100亿元。
3、重大产业项目为核心。
坚守制造实业，推动智能制造。抢抓锡宜一体化发展等机遇，推动集成电路、新能源、智能装备制造等战略性新兴产业快速发展。
集成电路产业。围绕总投资200亿元的中环领先集成电路用大硅片项目，打造千亿级的宜兴集成电路产业园。
生物医药产业。联手滨湖区，到2023年生命健康产业规模达到100亿元，到2025年达到200亿元；
新能源产业。依托灵谷化工氢气产能优势，联合国家电投集团等，推动总投资50亿元的清洁能源（氢能）产业园项目建设；
2000亿级的高端线缆产业；
500亿级的节能环保产业；
千亿级的陶瓷非金融产业；
……
当前城市之间的竞争，本质上就是产业的竞争和人才的竞争。一个城市，只有本地企业、外来企业、大中小型企业形成了一个产业链生态，而且在发展产业过程中带动本地民富，这样的城市才是具有终极竞争力的。
百姓的“口袋鼓了”，面对高房价才能心中不慌。这样的城市房价才是可持续的。
来源：宜兴财经1号 宜兴观察
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